ค่าศูนย์กลาง คอนโด เก็บน้อยเกินไปก็ห่วย มากเกินไปก็ไม่ไหว
ค่าส่วนรวมของคอนโด นั้น ตราบเทียบราคากับบ้านจัดสรรแล้ว จะแพงกว่าอย่างเห็นได้ชัด ตามที่โครงการคอนโดฯ จักมีสิ่งที่อวยความคล่องต่างๆ ที่ใช้ร่วมกันมากกว่า หรือไม่มีเหตุที่ให้ต้องใช้จ่ายมากกว่า เช่น เงินค่าจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย, เงินเดือนพนักงานเก็บขยะ, เงินเดือนแม่บ้าน, ประโยชน์ไฟฟ้าในบริเวณที่เป็นพื้นที่ของส่วนกลาง อย่างลิฟต์, บันได, ค่าไฟที่อยู่นอกห้องชุด (ค่าไฟ, แอร์และโทรทัศน์บริเวณล็อบบี้) , ค่าเครื่องมืออุปกรณ์ทำความดีงาม อื่นๆ
เพราะว่าบ่อยในวันโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อมักจะต้องชำระ “ค่าส่วนรวมล่วงหน้า” ซึ่งทั่วไปแล้วตีเอาไว้ 1-2 ปี ส่วนอัตราเท่าไหร่นั้นก็แล้วแต่โครงการจะกำหนด นิติบุคคลอาคารชุดแต่ละแห่งจักมีมาตรการในการจัดเก็บค่าสาธารณะไม่เหมือนกัน แล้วแต่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ เงินจัดเก็บเพราะด้วยค่าส่วนกลางนี่กฎหมายบันทึกให้รอบรู้นำไปเป็นค่าใช้จ่ายสาย “บริการสาธารณะ” ได้ แต่ทั้งนี้ต้องเฉพาะเจาะจงในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินได้เขียนเรื่องเบ็ดเตล็ดไว้ในแผนการงานโครงการ พร้อมกับวิธีการจัดสรรว่าจักเรียกเก็บประโยชน์บริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินจัดแบ่ง ตามอัตราที่ได้รับอวยจากคณะผู้ตัดสินจัดสรรที่ดินที่คะเนไว้ในขั้นตอนการยื่นคำขอปันส่วนเท่านั้น
ยกเว้นนี้ยังมีโสหุ้ยที่เกิดจากการทำงาน หรือไม่ก็การดูแลบริหารการจัดการของธนสมบัติส่วนกลางด้วย เช่นเงินเดือนของผู้สั่งการฝ่ายนิติบุคคลอาคารชุด มูลค่าโทรศัพท์ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเครื่องใช้พร้อมทั้งอุปกรณ์ต่างๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงรายจ่ายที่ไม่ประจำ เช่น ค่าปรับปรุงระบบไฟฟ้า ประปา เป็นต้น
กิจของเจ้าของห้องชุดคอนโด ที่ต้องล้างค่าส่วนกลางทุกเดือนส่วนมากรับรู้ กันทั่วไปแล้ว แต่ที่ยังมีปัญหา อยู่บ้างคือข้อสงสัยที่ว่าทำไมค่าส่วนรวมถึงแพงจัง ?
อัตราค่าส่วนรวม จักถูกหรือแพงขึ้นอยู่กับหลายเหตุหลายตัวการ สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการที่มากน้อยไม่เท่ากัน จึงทำให้ค่าส่วนรวมแต่ละแผนการไม่เท่ากัน ถ้ามีสิ่งอำนวยความปลอดภัยมากค่าส่วนกลางก็สูง เรียกว่าใช้มากก็ต้องจ่ายมากทำนองนั้น นอกจากนี้ยังขึ้นอยู่กับระดับหรือไม่ก็ฝ่ายคอนโดด้วย เช่น แผนการไฮเอนด์หรูๆ แน่นอนค่าสาธารณะก็ต้องแพง เพราะว่ามาตรฐานในการบริหารจัดการอาคารหรือพื้นที่ศูนย์กลางต้องสูงไปตามระดับ จำนวนยูนิตในแต่ละโครงการก็มีผลเช่นกัน โครงการที่จำนวนยูนิตน้อยค่าส่วนกลางจะสูง เพราะตัวหารหารน้อยกว่า
เชื่อได้เลยว่า ถ้าเเลื่องลือกได้ทุกคนก็คงเเลื่องลือกคอนโดฯ ที่ค่าส่วนกลางถูกกว่าอย่างแน่นอน แต่ในความครันนั้นคอนโดฯ ที่ค่าส่วนกลางต่ำๆ ก็ไม่ใช่คำตอบที่ถูกที่ควรที่สุดเสมอไป ก็เพราะว่าถ้าส่วนกลางมันต่ำเกินไป ก็อาจทำให้การบริหารจัดการ ไม่ใช่หรือการดูแลอาคาร พร้อมกับพื้นที่ส่วนรวมทำได้ไม่เต็มที่ หรือไม่ก็บริหารกันไปแบบตามมีตามเกิด เหมือนสายการบินโลว์คอส ที่จะทำอะไรก็ต้องประหยัดไว้ก่อน
แต่เหนือสิ่งอื่นใด ก็คือ แทบจะไม่มีคอนโด ไหนที่เชี่ยวชาญเก็บค่าสาธารณะได้ 100% เต็มเพราะว่าไม่มีการค้างจ่าย ฉะนั้นแล้วค่าส่วนกลางที่จะกำหนดอัตราจัดเก็บไว้แล้ว เอาเข้าแน่ๆก็ได้ไม่ครบใช่ไหมไม่พอก็มี แต่ถ้าสูงเกินไปก็ไม่ดีเพราะจักเป็นต้นทุนของเจ้าของห้องชุด ยิ่งแม้เราซื้อเพื่อ ปลดเช่าแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้มากเกินไปก็จะไปลิดรอนผล ตอบแทนให้ลดลงได้ แนวคิดที่ถูกต้องเกี่ยวกับโสหุ้ยส่วนกลางในกรณีที่เป็น
การซื้อคอนโดฯ เพื่อ ปล่อยเช่านั้น ก็คือจักจ่ายมากหรือจ่ายน้อยก็ขึ้นอยู่กับค่าเช่าที่เก็บได้เป็นหลัก ถ้าเก็บค่าเช่าได้น้อย รายการจ่ายในส่วนนี้ก็ต้องน้อยตามลงไปด้วย แต่ถ้าเก็บค่าเช่าได้มากถึงค่าส่วนกลาง ค่าส่วนกลางจักสูงไปสักหน่อยก็ไม่เป็นไร แต่ในกรณีที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง อันนี้น่าจักขึ้นอยู่กับความพึงพอใจกับความสามารถในการจ่ายมากกว่า อยู่คอนโดแบบหรูก็ต้องยอมรับว่าต้องจ่ายแพงกว่า ถ้าไม่ต้องประสงค์จ่ายแพงก็คงต้องแลหาคอนโดฯ ถูกๆ ค่าศูนย์กลางต่ำๆ อยู่กันไป
การไม่ชำระค่าส่วนกลางมีผลเสียมากมายต่อเจ้าของร่วมทุกคน ทางที่ดีควรชำระล้างตามกำหนดไปเถอะครับ กับร่วมกันบริหารงานจัดการไม่ก็ตรวจสอบบัญชีจะเป็นการดีกว่า การเก็บค่าศูนย์กลางของนิติบุคคลเก็บไปก็เพื่อประโยชน์ในการดูแลใช้จ่าย ปฏิรูปปรับปรุงทรัพย์ศูนย์กลางให้ศักยใช้งานได้นานๆ กับทำให้เกิดความสงบเรียบร้อยในที่อยู่อาศัยของเราเอง
ขอขอบคุณ : cmc.co.th
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น